Comment acheter ou vendre un bien

Acheter ou Vendre une Maison

Si vous êtes un citoyen de l'UE et que vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier (par exemple une maison, un immeuble ou un terrain) au Portugal, vous devez respecter un certain nombre d'obligations légales. De l'offre d'achat à la signature de l'acte, en passant par les taxes et les assurances, un certain nombre de procédures doivent être suivies.

• Financement
• Agents intermédiaires pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier
• Comment obtenir son numéro d'identification fiscale (NIF) en tant que citoyen européen ?
• Documents juridiques relatifs à un bien immobilier
• Offre d'achat
• Assurance
• Charges et taxes sur un bien immobilier (y compris l'achat et la vente)
• Comment finaliser l'achat

Le financement

L'une des options pour l'achat d'un bien immobilier est d'obtenir un financement auprès d'une banque. Il s'agit d'obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un des nombreux établissements de crédit (par exemple, les banques). Le site de la Banque du Portugal propose une page spéciale qui vous aide à comparer les meilleures options offertes par les différents établissements de crédit.

Prix et évaluation de la propriéte

Au Portugal, la valeur d'un bien immobilier est définie par le vendeur. Si nécessaire, une évaluation peut être demandée à un spécialiste ou à un conseiller immobilier. Dans le cas d'un achat à crédit, cette évaluation est normalement effectuée par la banque comme condition d'obtention du prêt.

Vous pouvez obtenir des conseils professionnels auprès d'un agent immobilier, d'un comptable ou d'un avocat pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier.
Le professionnel que vous choisirez pourra vous apporter un soutien technique et juridique sur les spécificités du marché portugais.

Vous devez avoir un numéro d'identification fiscale (NIF) pour acheter une maison au Portugal

Le NIF est simplement un numéro fiscal et douanier qui peut être demandé par les citoyens à tout moment, vous permettant de vous conformer au paiement des taxes sur l'achat ou la vente d'un bien immobilier.

Vous pouvez demander un NIF auprès de l'autorité fiscale et douanière.

Documents juridiques relatifs à un bien immobilier

Afin d'entamer le processus d'achat d'un bien immobilier, vous devez vous assurer que tous les documents juridiques sont corrects. Il est important de vérifier les documents suivants :

• Document de description du bien - Document délivré par l'administration fiscale et douanière contenant les détails du bien.
• Abrégé du titre de propriété ou recherche du titre de propriété - Document délivré par le registre de la propriété et contenant des informations sur l'emplacement et la composition de la propriété ainsi que sur les propriétaires.
• Licence d'utilisation - Document délivré par l'autorité municipale concernée, indiquant si le bien a été inspecté et s'il est conforme à la loi.
• Certificat énergétique - Document délivré par l'Agence nationale de l'énergie indiquant l'efficacité énergétique du bien immobilier.
• Fiche technique du bâtiment - Document indiquant les principales caractéristiques techniques et fonctionnelles du bien immobilier.
• Déclaration de non-endettement de la copropriété - Document garantissant l'absence de dettes à l'égard de la copropriété.

Offre d'achat

Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez signer une offre d'achat, mais ce n'est pas obligatoire. Il s'agit d'un document, dûment authentifié par le vendeur et l'acheteur, qui définit les droits et les obligations des parties concernées. Il doit contenir les informations suivantes

• nom, prénom, état civil, numéro d'identification civile, numéro d'identification fiscale et adresse ;
• les données relatives au bien ;
• les informations relatives aux éventuels privilèges ou charges grevant le bien ;
• le prix d'achat, la vente et le mode de paiement ;
• le montant versé à titre d'acompte ;
• le délai maximum pour la conclusion du contrat définitif ;
• les informations sur les sanctions en cas de non-respect de l'offre d'achat.

L'assurance

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez souscrire une assurance couvrant les risques d'incendie, d'inondation, de vol et d'autres dommages et, éventuellement, les parties communes. L'assurance des parties communes attenantes peut être incluse dans le paiement mensuel de la copropriété.

Lorsque vous utilisez un prêt hypothécaire pour acheter un bien immobilier, les institutions financières exigent que vous souscriviez une assurance vie et une assurance multirisque. Le bien immobilier est utilisé comme garantie du prêt.

Lors de la souscription d'une assurance, il est important de prendre en considération

• les garanties ;
• les exclusions ;
• les éventuelles franchises ;
• le montant du capital assuré ;
• la prime payée.

Charges et taxes sur un bien immobilier (y compris l'achat et la vente)

La possession, l'achat ou la vente d'un bien immobilier entraînent des frais dont la composante fiscale dépend de vos intentions.

Taxes à payer lors de l'achat d'un bien immobilier

1. L'impôt municipal sur les mutations foncières (IMT) est calculé sur la base de la valeur indiquée dans l'acte ou de la valeur imposable du bien. Il est perçu sur la valeur la plus élevée des deux et dépend de la localisation du bien (continent ou régions autonomes de Madère ou des Açores), de sa destination (habitation permanente ou résidence secondaire) et de son utilisation (logement, commerce, etc.). Des cas spécifiques d'exonération du paiement de l'IMT sont prévus par la loi.

2. Le droit de timbre (IS) est un impôt prélevé sur toutes les transactions et tous les contrats (acte et hypothèque, le cas échéant). Lors de l'achat d'un bien immobilier, un droit de timbre de 0,8 % est dû sur la valeur la plus élevée entre le prix d'acquisition et la valeur imposable du bien. Cette taxe doit être payée par l'acheteur avant la conclusion du contrat de vente.

3. L'impôt municipal sur la propriété (IMI) s'applique à la valeur imposable de la propriété pour les bâtiments urbains et ruraux. Chaque municipalité est libre de fixer son propre taux pour cette taxe. (Des cas spécifiques d'exemption du paiement de l'IMI sont prévus par la loi).

4. L'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS), lorsque l'achat de la propriété a lieu avec de l'argent provenant de la vente d'une autre propriété, et que cette transaction a donné lieu à des gains en capital.

Exemptions de taxes sur l'achat d'un bien immobilierIl existe des cas d'exonération de taxes, préalablement établis par la loi, lors de l'achat d'un bien immobilier. Vérifiez quand cela est possible :

• Taxe municipale sur les transferts de propriété (IMT) ;
• Impôt municipal sur la propriété (IMI).

Impôts dus lors de la vente d'un bien immobilier

En cas de vente d'un bien immobilier, vous devez toujours déclarer la vente à l'administration fiscale et, s'il existe une différence positive entre le prix d'achat et le prix de vente du bien, cela génère des plus-values qui seront imposées.

Exemption du paiement des plus-values

Lors de la vente d'un bien immobilier, il existe dans certains cas des exonérations du paiement de la plus-value :
•    lorsque l'achat a eu lieu avant le 1er janvier 1989 ;
•    lorsque la valeur de la vente est utilisée pour l'achat d'une habitation permanente dans un délai maximum de 36 mois ;
•    lorsqu'il existe un prêt, que la valeur de vente est utilisée pour régler la dette correspondante sur une période transitoire de 5 ans et que le vendeur n'est pas propriétaire d'une autre maison.

Pour plus d'informations sur les plus-values, voir le site de l'administration fiscale et douanière.